新型コロナウイルスで売上減少 店舗の家賃が払えない!家賃の値下げは認められる?弁護士が説明します
法務


新型コロナウイルスが経済に与える影響が深刻になっています。
初の非常事態宣言が発令され、益々売上が激減し、新型コロナウイルス終息の見通しも立たない中で、家賃、人件費などの支払だけが続いていく・・・
政府からの迅速な補償も期待できない中で、経営者としては事業を維持するためのコスト削減を考えざるを得ません。
そこで、今回はテナントなどの家賃の値下げ(減額)ができるのか?どのようにしたらよいのか、説明します。

この記事の目次

家賃は値下げできるの?

一般論としては、新型コロナウイルスによる売上げの激減は、家賃の減額が認められる可能性がある事情の一つと考えられます。

①まずは契約書を見ましょう

店舗を借りて営業している場合には、大家さんとの間で「賃貸借契約」が結ばれているはずです。
まずは、賃貸借の「契約書」があるか確認しましょう。

「覚書」「合意書」という表題でも中身に契約のことが書かれていれば契約書と同じ効力と考えてよいです。
契約書がある場合は、家賃の減額の可否や、減額の要件など、関係しそうな規定がないか確認しましょう。

もし、「賃借人からの家賃の減額の申入れは一切認めない」などという規定があったとしても、文字通りの解釈にはならず、家賃の減額の請求自体は可能と考えられているので、諦める必要はありません。

賃貸借の契約書がない場合でも、賃貸借契約は書面で締結しなくても(口頭合意だけでも)有効ですので、特に問題はありません。

②家賃値下げが可能なケースとは

建物の賃貸借契約には「借地借家法」という法律(古い時期に結ばれた契約の場合は借家法)が適用されます。
借地借家法32条1項では、建物の賃貸借において、一定の事情が認められる場合に家賃の減額請求が認められています。

ここで考慮される事情のひとつに「経済事情の変動」が挙げられています。今回の新型コロナウイルスによる売上げ激減はこれに該当すると考えてよいでしょう。

家賃減額の交渉はどうやってやるの

交渉の具体的な進め方に関しては次のとおりです。

①交渉の申入れ先

交渉の申入れは、大家さん宛てに行うことになります。
物件に管理会社が間に入っている場合は、まずは、管理会社の担当者宛てに電話等で連絡を入れて、家賃の値下げについて大家さんに直接連絡をしてよいか、連絡は管理会社を通した方がよいか確認した方が無難です。

筆者の経験上、大家さんの中には「煩わしいことはすべて管理会社に任せている」として、直接連絡されることに不快感を示す人も一定数います。内容に入る前に交渉が決裂したら勿体ないので注意しましょう。

②交渉の申入れ方法

交渉の申入れ方法としては、電子メール、電話、ファックス、手紙など、適宜の方法で構いません。大切なのは、大家さんがどういう相手か踏まえて適当な方法を選択することです。

どの方法が適当か分からなければ、丁寧な手紙を作成してお送りするのが最も無難です(手紙といっても手書きであることまでは不要です。綺麗な字ならともかく、読みやすさが最重要です)。手紙には作成日付(吉日とするのは避けること)、差出人、宛名は忘れずに入れましょう。

電子メールは手軽で便利ですが「大切な話をメールでしてくるのはおかしい」とか「誠意がない」と感じる大家さんも中にはいますから注意しましょう。
なお、大家さんに送った手紙は、必ず「コピー」を取っておきましょう。また、大家さんにいつ届いたのか後で問題になることがあるので「特定記録郵便」の方法で送るとよいでしょう。

③交渉の申入れ内容

賃借人本人から申し入れる場合は、新型コロナウイルスによりどんな影響を受けたか、現状どのような状態に陥っているのか「自身の言葉で」真摯に訴えかける内容がよいと考えます。大家さんといえども同じ人間ですから、情に訴えかけて理解してもらえる可能性はあるでしょう。

最初の話の持っていき方として、いきなり「●円まで値下げしてください!」と言うかどうかは一旦考えましょう。大家さんに「大家側の事情も考えず自分勝手な主張をする人だ」と誤解される可能性もあるからです。

まずは店舗側の窮状を切実に訴えて、値下げする金額や減額してもらう期間については大家さんと相談したい、という話の持っていき方が無難です。
大家さんに減額の必要性を訴えかける際には、店舗側の個別事情のほか、国や関係機関が出している通達なども利用しましょう。

たとえば、国土交通省(土地・建設産業局不動産業課)は令和2年3月31日付けで、新型コロナウイルスの影響を踏まえて「賃料の支払いが困難な事情があるテナントに対しては、賃料の支払いの猶予に応じるなど、柔軟な措置の実施を検討頂くよう」要請を出しています。

こういった情報も上手く利用して、なるべく交渉で済むように努力しましょう(後に述べますが、裁判は結論が出るまでかなりの時間がかかります)。

④大家さんとの交渉が行き詰まった場合

しばらく交渉をしてみて、家賃の値下げに応じてくれそうにない場合、どうすればよいでしょうか。
一つは、このタイミングで大家さんに「一度弁護士に相談してみます」と言ってみてはどうでしょうか。

大家さんからすれば、弁護士が入ると交渉もややこしくなるし、裁判になる可能性だってある、そうなる前に話合いで穏便に済ませておこう、と考えてくれる可能性もあります。
知人に弁護士がいれば、相談にのってくれるか事前に話を入れておくとか、自治体や弁護士会が主催している無料法律相談会のスケジュールを確認するなどしておきましょう。
ここまでしても埒が明かないようなら、弁護士に交渉を代理してもらうしかないでしょう。

弁護士に依頼した後の流れ

①まずは弁護士が代理しての交渉から

通常は、家賃減額の意思表示をする弁護士名義の通知書を、内容証明郵便で大家さんに送り、店舗側の事情の説明や相当な減額の金額といった事項を通知します。

その後は弁護士が代理人として交渉を行います。 弁護士に依頼する際は、費用のことも重要ですが、その弁護士がどういう方針で交渉を進める考えなのかしっかり聴いておきましょう(説明がきちんとできる弁護士であれば安心できます)。

交渉が決裂すれば法的手続に移行するか、店舗側で検討する流れになります。

②調停の申立て

家賃減額の法的手続については、法律上、まずは「調停」という、裁判所を介した話合いの手続を申し立てることになっています。

③訴訟

調停も結局は話合いの手続なので、ここでの話合いが決裂したら、あとは訴訟(賃料減額確認請求等訴訟)の選択肢しかないことになります。
最終的に店舗側の勝訴判決が確定した場合は、家賃減額の意思表示以降に支払った家賃から、判決で決まった家賃の差額の返還(年10%の利息付)が受けられます(いつ大家さんに減額の申入れをしたかの証明がここで重要になってきます)。

ただし、調停も含めると裁判にはかなりの時間がかかりますから、裁判をやっている途中に資金繰りがショートして倒産してしまうことだってあり得ますから、なるべく任意の交渉で上手くまとめる必要があります。

④裁判が終わるまでの家賃について

法的手続が終わるまでは、現行の家賃を払い続けなければなりません。家賃減額の交渉・法的手続中だからといって、未払をしてしまうと大家さんから「契約解除」されるリスクがあるので注意してください。

なお、ほんのわずかの未払があったからといって直ちに契約解除の法的リスクまで生じるわけではありませんが、未払がどの程度の額、期間、回数になると解除される可能性が高いかはケースバイケースなので弁護士に相談しましょう。

※参考:国土省HP

まとめ

新型コロナウイルスは、私たちの経済活動に甚大なダメージを与えており、先行きも不透明です。政府の補助や特別融資といっても限界があります。そうであれば、事業継続のために、自分たちでできる手段を尽くすしかありません。

コストカットのためにいきなり従業員のクビを切るのは誰だって嫌でしょうから、まずは、大家さんへの家賃値下げ交渉を検討してみてはいかがでしょうか。

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