不動産投資には、不動産を所有し賃貸することで収入を得る不動産所得、空き地の活用としてコインパーキングやコインランドリーを経営し収入を得る事業所得、不動産を購入し売却することで収入を得る譲渡所得等、様々な方法とそれに応じた所得の区分があります。
今回は不動産を所有し賃貸することで収入を得る不動産所得の売上や経費をご紹介致します。
この記事の目次
1.不動産所得とは
①不動産所得とは
不動産所得とは、事業所得や譲渡所得に該当をしない土地や建物等の不動産の貸付、地上権等の不動産の上に存する権利の設定及び貸付、船舶や航空機の貸付から生じる所得をいいます。下記でご紹介する不動産の貸付により発生する売上から経費を差し引いた金額が不動産所得であり、不動産所得がある人は原則として所得税の確定申告が必要です。
確定申告を行うためにも、また不動産貸付業の業績を判断するためにも、売上や経費を理解することは大切です。
②不動産所得を生む投資方法
不動産を所有し賃貸することで収入を得る手法はいくつかあります。一例をご紹介致します。・新築や中古の戸建ての賃貸
新築や中古の戸建て住宅を購入し、賃貸することで収入を得る方法です。戸建ての入居希望者は主にファミリー層であるため、長期的に安定して収入が得られる可能性があります。
・新築や中古のマンションやアパート一棟の賃貸
新築や中古のマンション、アパートを一棟購入し、賃貸することで収入を得る方法です。一棟の部屋数が多く、満室に近い状態が保つことが出来れば、大きな収入が期待できます。
・新築や中古のマンションやアパートのワンルームの賃貸
新築や中古のワンルームを購入し、賃貸することで収入を得る方法です。その他の不動産より物件価格が安く、不動産投資を始める人にはお勧めの方法です。
2.不動産投資の売上とは
不動産所得を得る手法はいくつかありますが、売上や経費の種類はおおむね同様です。①賃貸料収入
不動産投資の売上の多くは賃貸料収入です。住宅や事務所として賃貸を行った場合の家賃、駐車場として賃貸を行った場合の地代等、契約書の名目に関わらず賃貸によって生じた売上は賃貸料収入に該当をします。②名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
賃貸によって生じる売上の他に、事務手続き等のために生じた売上が該当をします。③敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
退去時に返還をする必要があるものは、貸主はその敷金や保証金を預かっているだけに過ぎず、売上に該当をしません。返還をする必要が無いものが売上に該当をします。④共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代等
賃貸不動産の使用にあたり生じた売上が該当をします。⑤売上の計上時期
賃貸料は翌月分を当月末までに支払い、といったように実際の賃貸期間と賃貸料の受け取り時期が異なる場合があります。 どの時点で売上を認識するかは、契約や慣習などにより支払日が定められている場合は、その定められた支払日に認識をし、支払日が定められていない場合は、実際に支払を受けた日に認識をします。賃貸料以外の時に受け取る権利金や礼金は、貸し付ける資産の引渡しを必要とするものは引渡しのあった日、引渡しを必要としないものについては、契約の効力発生の日の売上に計上します。
3.不動産投資の経費とは
売上を得るために必要であった支出が該当をします。一棟全部、土地全部、等全てを貸している場合は、その一棟全部に係る支出、土地全部に係る支出を経費にすることが出来ます。しかし一棟のうち一室が自宅である、土地の一部に自身のための家庭菜園がある等の一部が賃貸に使用されていない場合は、面積等の合理的な割合をもって、支出のうち賃貸に使用している部分の金額を按分し算出をする必要があります。不動産投資に頻出する経費から順にご紹介しますが、下記に記載のないものも売上を得るために必要であった支出は、全て経費とすることが出来ます。
①固定資産税
1月1日時点での不動産の所有者に、固定資産税の課税標準額に基づき課税がされる税金です。所有をしている間、毎年課税がされます。br>
②損害保険料
不動産に火災保険料や地震保険料を掛けた際の、保険料です。一般的には不動産が存続する間はかけ続けるため、固定資産税と同様に毎年発生をする経費です。保険期間が数年にわたる保険料を一括払いした場合には、その一括払いをした年度に全額経費にするのではなく、保険期間に応じて当年度の経費を決定します。
例えば、保険期間が5年の火災保険を一括払いで支払い、その金額が50万円であった場合、50万円を5年で除した年10万円が保険料として当年度に計上すべき金額となります。
③減価償却
不動産の取得価額は、取得時に資産計上を行います。資産計上をされた金額は、不動産の耐用年数に渡って按分をされ、減価償却という方法で経費化をさせます。不動産のうち建物は減価償却の対象ですが、土地は減価償却の対象外です。例えば2,000万円のワンルームを購入した場合、その耐用年数が50年とすると、2,000万円を50年で除した年40万円が減価償却費として当年度に計上すべき金額となります。
建物の耐用年数は国が定めたもので、不動産の構造や用途、また新築か中古取得かでも異なります。耐用年数の期間内は毎年発生をする経費です。
④修繕費
不動産の修繕のために必要な支出で、建物の現状を維持するためのもので、共用部分の階段や柵の定期的修繕や、入居者の退出に伴うクリーニング等が該当をします。一方で建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の支出、用途変更のための模様替えなど、改造又は改装に直接要した支出、機械の部分品を特に品質又は性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の支出等は修繕費に該当せず、資産計上を行います。
⑤広告宣伝費
入居者の募集に不動産仲介会社を利用した場合、多くの場合は入居者が決定した際に、家賃1ケ月分等の一定の割合を、仲介手数料として支払う必要があります。また不動産仲介会社を利用しない場合も空室を埋めるためには何らかの方法で入居者を募る必要があります。これらの入居者募集のために要した費用が該当をします。⑥消耗品費
不動産の共用部分の電球を交換した際の電球代や、契約書を記入するために使用する文房具類の代金等、様々なものが該当をします。原則は10万円未満のものが消耗品に該当し、それ以上の金額のものは資産に計上され、減価償却の対象となります。⑦交際費
不動産仲介会社と飲食を行った場合やお中元やお歳暮を渡した場合等、関係者との交際のために支出したものが該当をします。⑧雑費
その他の勘定科目に該当しないものは雑費として経費に計上をします。その他の雑多な物という位置づけの勘定科目の為、雑費として多くの経費を計上することは好ましくなく、何らかの他の勘定科目として経費に計上する方が良いです。ゴミ処理券代やコピー代等の年に数回かつ小額の支出程度が、雑費として該当をします。
4.まとめ
不動産投資の売上と経費をご紹介致しました。これらを正しく把握することで、売上と経費の差額である利益がどの程度発生しているのか、を確認することが出来ます。売上と経費のそれぞれの実際の金額の確認は、売上であれば不動産管理会社からの賃貸報告書や売上入金のある通帳、経費であれば領収書やカード明細等が必要です。確定申告を行う場合にはそれらの資料がまず必要となります。
不動産投資や確定申告についてお困りのことがございましたら、身近な専門家に相談されることをお勧め致します。
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