家を売ったら必ずチェックしたい、マイホーム特例とは?
税務・財務

家を売って得た利益は譲渡所得に該当をし、所得税が課税されますが、マイホームを売った場合には、所得税が軽減されるマイホーム特例が利用することが出来ます。
今回は、所得税が軽減されるマイホーム特例についてご紹介致します。

この記事の目次

1.マイホーム特例とは

居住用財産であるマイホームを売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

またマイホームを売ったときは、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることが出来る特例も併せて適用をすることが出来ます。これを、10年超所有軽減税率の特例といいます。
他にも特定の居住用財産の買換えの特例、住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除等の特例等のマイホームを売ったときに受けることが出来る特例があります。

2.特別控除3,000万円を受けるための要件

下記の要件全てを満たすものについて、特別控除を受けることが出来ます。
①自分が住んでいる家屋を売る、又は家屋とともにその敷地や借地権を売ること。以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

この場合に住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、下記の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場等その他の用に供していないこと。

②売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

③売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

④売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

⑤災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

⑥売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
この場合の特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

3.特別控除3,000万円を受けることが出来ない家屋

下記に挙げるような家屋には、特別控除の適用を受けることは出来ません。

①この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
②居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
③別荘等のように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

4.特別控除3,000万円を受けるための手続き

この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。確定申告書には、譲渡所得の内訳書、マイホームの購入時及び売却時の契約書、諸費用の領収書が必要です。

マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームを売った人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合等には、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しその他これらに類する書類でそのマイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにするものを、併せて提出する必要があります。

5.軽減税率の特例を受けるための要件

下記の要件全てを満たすものについて、軽減税率の特例を受けることが出来ます。

①日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、下記の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
・取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。
・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場等その他の用に供していないこと。

②売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

③売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

④売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。

⑤親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

6.軽減税率適用による税額

軽減税率の特例を適用した場合には、課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の場合は、課税長期譲渡所得金額に対して10%が所得税額になります。6,000万円の場合は、課税長期譲渡所得金額に対して6,000万円を差し引いた残額に対して15%を乗じ、600万円を加算した金額が所得税額になります。

7.軽減税率の特例を受けるための手続き

この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。確定申告書には、譲渡所得の内訳書、売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書、マイホームの購入時及び売却時の契約書、諸費用の領収書が必要です。

マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームを売った人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合等には、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しその他これらに類する書類でそのマイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにするものを、併せて提出する必要があります。

8.住宅ローン控除との関係

特別控除3,000万円の特例と軽減税率の特例の併用をすることは出来ますが、住宅ローン控除との併用は出来ず、入居した年、その前年又は前々年に、この軽減税率の特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

入居した年の翌年以降において、住宅ローン控除の対象となる資産以外の資産を譲渡してこの特例の適用を受ける場合は、その譲渡が令和2年4月1日以降の場合には入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中の譲渡である場合は、住宅ローン控除の適用を受けることは出来ません。その譲渡が令和2年3月31日以前の場合には入居した年の翌年又は翌々年中の譲渡である場合は、住宅ローン控除の適用を受けることは出来ません。

9.まとめ

上記でご紹介致しました3,000万円の特別控除の特例、10年超所有軽減税率の特例を適用することで、マイホームを売ったときの所得税額は抑えることが出来ます。この2つのみならずマイホームを売ったときの特例は複数あるため、要件を確認しながら適切な申告が出来るようにしましょう。
ご不明な点がございましたら、身近な専門家に相談されることをお勧め致します。

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