これさえ読めば大丈夫 ! 賃貸不動産投資で税理士を活用するポイント3つ
税務・財務



個人でも会社でも、専門家としては税理士しか顧問がいない、ということは大変に多いと思います。もちろん、すべての問題に税理士が対応できるわけではありませんので、法律問題なら弁護士さんをご紹介したりすることを行っております。

さて、個人の方や経営者の方が、資産形成や資産運用をしたい、というご相談を、税理士としてしばしば相談されますが、税理士は経理会計と税務申告が本来の仕事なのですが、当事務所では関与先の相談に対応するために、いろいろな情報提供の準備をしています。
例えば、土地を相続した人の有効活用、逆にそういう土地は持っていないけれども不動産賃貸事業に興味がある人など、その方の状況に応じて、提供する情報の内容は異なってきます。

今回は、不動産賃貸事業を始める、進めるにあたっての考え方を解説いたします。


この記事の目次

資金をどうするか


まず、必要な資金をどうするか、という問題ですが、投資は銀行から融資を受けて行うことが基本であると思います。銀行から融資を受けて、返済しながらキャッシュフローにも余裕があり、利益が計上できるような投資であることが、大前提であり、収支計画を整えることが大変に重要になります。
もちろん、相続対策のために手元の現金を減らすということは、それはそれで行うべきタイミングもありますが、ここではそうした論点は、解説が複雑になりますので、今回は省略して、解説を進めたいと思います。

賃貸不動産を購入する際は、基本的に、銀行は融資を出してくれます。多くの場合に、手元資金を出さずに済むよう、100%出してくれると思います。ただし、銀行の都合によって、一定の部分を自己資金にして欲しいということは、今後はあり得るとは思いますので、銀行が100%出してくれるのかどうか、は大変重要な部分ですのでよく確認する必要があります。

銀行が出してくれるのかどうかについては、賃貸マンションを建設する場合には建設業者、購入する場合には販売業者が、基本的には調整してくれますので、ご自身で町の銀行を回って調べる必要はありません。


土地を持っている場合


相続などで土地を既に保有している場合には、先祖伝来の土地である場合もあるでしょうから、なかなか手放すという判断も難しいところでしょう。譲渡すると譲渡所得に対して所得税・住民税が長期譲渡で20%かかりますし、相続した土地であれば譲渡益も多額になる傾向がありますので、その点からも多額の税を納税してまで売ってしまうということはなかなか難しいことが多いと思います。

従いまして、土地をお持ちの場合には、基本的には有効活用をするという選択になります。当然、固定資産税も毎年課されますので、土地に働いてもらって、収益を生んでもらうことが必要なわけです。

賃貸マンションなどを建設することは大変に多く、ハウスメーカーさんの営業担当者も日々町を回っていますので、土地をお持ちの方はコンタクトがあるでしょう。ハウスメーカー主導で物事を決めてしまいますと、建築費が高くなり、その結果、収支計画が圧迫されることがあります。できれば客観的な立場で収支計画を評価したり、建築費を吟味したりしつつ行うべきです。建築費は水物であり、実に差が出てきます。建築費を抑制することはよい賃貸経営をするための基本であり、過剰投資しないようにしなくてはいけません。


土地を持っていない場合


土地をお持ちでない方が、土地を持っている方のような賃貸マンション建設による不動産賃貸を行うことはどうなのでしょうか ?

まず土地を購入して、その上で賃貸マンションを建設することになりますので、投資する費用が土地の分大変に多額になることを覚悟しないといけません。条件の良い土地で賃貸マンションの建設となれば、ある程度の広さが必要となり、23区内であれば1億円というような金額を用意する必要も出てきます。

別途金融資産があり、それを土地取得に充てるということができる人はともかくも、土地の取得も含めて投資金額とする場合には、よほど高層階を建築できる場合を除き、なかなか利益率の良い収支計画を作ることは難しくなります。不動産は立地で価値が決まるものですので、安い土地で収益力の高い建物を立てるということは、なかなか現実的ではないと思います。


中古ワンルームマンション投資について


その場合に、どのような賃貸不動産経営ができるのかですが、中古ワンルームマンション投資が考えられます。新築物件はかなりの割高になり、初期投資が格段に増え、収支計画が悪くなりますので注意が必要です。中古は、物件を選ぶことが大変重要になりますが、物件をきちんと選べば、1戸1500万円程度の投資、全額銀行からの融資もうけられ、月額賃料5~6万円の範囲で銀行への返済は手出しなく行えますので、メリットがあると思います。建物は減価償却できますので、所得税の確定申告では減価償却費を計上することで、ある程度の税の軽減を行うことも可能になります。

家賃収入からの銀行返済が終わってしまえば、毎月5~6万円の副収入になりますので、サラリーマンの方の老後資金の準備として大変良い投資になります。中古マンション投資を進めていく手順・方法はある程度確立しているといえますので、若いうちから検討・着手するべきものであると思います。


まとめ


もちろん、賃貸不動産投資とは言え、リスクがないわけではありませんが、株式のように暴落するということはあまりなく、物件選びさえしっかり行えば、ある程度予定の立つ投資であろうと思います。注意点として、建築の場合でも購入の場合でも、郊外や地方では無理しない方がよいと思います。東京23区内であれば、それほどの空室リスクはないのですが、郊外や地方の物件の場合には、空室リスクがかなり高いので、よほどのことがない限り、避けたほうがよいと思います。

以上、簡潔に賃貸不動産投資について解説いたしましたが、事業規模によっては会社を作って会社で行ったりすることも十分なメリットがあり、そうした分野に明るい税理士事務所で相談することは、堅実に投資を行うためには大変有益だと思います。

税理士事務所であれば、不動産投資の際に、相続税や毎年の所得税なども、しっかりと試算・相談ができ、確定申告も併せて頼むことができます。当事務所では、様々な業者さんとの提携で、物件選び、建築費抑制などによる収支計画の改善など、納得できる賃貸不動産投資のお手伝いしておりますので、所有している土地の有効活用をしたい方、サラリーマンだけれども賃貸不動産投資をしたい方は、ぜひ当事務所にご相談いただけたらと思います。

参照 : SHARES 税理士法人 原・久川会計事務所(平塚橋事務所) 久川 秀則のページ

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